邦泰案例|购房贷款合同中开发商提供阶段性保证的保证期间如何认定？

2018年12月21日，原告揭阳某银行与被告陈某、高某、某房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以案涉房屋提供抵押担保；某房地产公司为该债务提供连带责任保证，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止。

合同签订后，双方办理了预售商品房抵押权预告登记，揭阳某银行依约发放贷款，但陈某、高某未依约履行还款义务。揭阳某银行向法院提起诉讼，法院作出一审民事判决，判决某房地产公司对债务承担连带清偿责任。一审判决生效并执行完毕后，某房地产公司以揭阳某银行起诉时已超过保证期间，某房地产公司依法不应再承担连带保证责任等为由向中院申请再审。中院提审本案后撤销了一审法院判决某房地产公司承担连带责任的事项。

本案例的争议焦点在于某房地产公司是否应当承担保证责任。虽然案涉合同约定了某房地产公司提供连带责任保证，但该连带责任保证为阶段性保证，而且2018年12月28日案涉房产已办理了预售商品房抵押权预告登记，案涉房产在2019年10月17日办理了建筑物所有权首次登记，某房地产公司在 2020年7月20日为购房人陈某、高某办理了不动产权证书，并已于2020年7月28日将该不动产权证原件交给了揭阳某银行，属于积极履行了其应尽的义务。

后续办理抵押登记手续是抵押权人揭阳某银行和抵押人陈某、高某应当完成的义务，揭阳某银行没有在预告登记有效期内申请办理，怠于行使其权利，造成预告登记失效，应自行承担相应的法律后果。因此，人民法院认定某房地产公司的保证期间应截至案涉房产抵押权预告登记有效期届满，预告登记失效后，不再承担保证责任。

民法典第221条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

原物权法第20条  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

后续办理抵押登记手续是抵押权人揭阳某银行和抵押人陈某、高某应当完成的义务，揭阳某银行没有在预告登记有效期内申请办理，怠于行使其权利，造成预告登记失效，应自行承担相应的法律后果。因此，人民法院认定某房地产公司的保证期间应截至案涉房产抵押权预告登记有效期届满，预告登记失效后，不再承担保证责任。